- Del oppgavene inn i det som skjer hvert år, med noen års mellomrom, og på lang sikt.
- Bilder og en rapport hvert år gjør planen mye sikrere.
- Vanlig og nødvendig vedlikehold kan styret bestemme selv.
- Legg planen inn i budsjettet, så slipper dere store overraskelser.
- Planen er levende. Oppdater den når dere vet mer.
Hvorfor ha en plan?
Uten plan blir vedlikeholdet styrt av det som går i stykker. Det er dyrt, og det gir ujevne felleskostnader. Med en plan kan dere fordele kostnadene over tid, og ta det viktigste først. Den gjør også overgangen lettere når det kommer nye folk inn i styret, og den er nyttig når leiligheter skal selges.
Slik kommer dere i gang
- Kartlegg tilstanden. Gå rundt bygget, eller få tatt en inspeksjon med bilder av tak og fasade.
- Lag en liste over bygningsdelene. Tak, takrenner, fasader, vinduer, balkonger, pipe, grunnmur og fellesarealer.
- Noter alder og tilstand for hver del, og når den sist ble vedlikeholdt.
- Prioriter. Hva haster, hva bør gjøres de neste årene, og hva kan vente?
- Sett av penger i budsjettet etter planen.
Hvert år
- Se over tak, takrenner og nedløp, og tøm rennene om høsten
- Se etter sprekker, løs puss og skader på fasaden
- Vask vinduer, og vurder fasadevask
- Sjekk beslag, pipe, piperegler og overganger
- Sjekk balkonger, rekkverk og innfestinger
- Ha en plan for snø og is før vinteren
Mye av dette kan gjøres med en inspeksjon. Da får dere bilder og en rapport som viser hva som har endret seg siden sist.
Med noen års mellomrom
- Takrens og mosebehandling
- Termografi for å finne varmetap og fukt
- Utbedring av fuger, puss og mindre skader
- Vask av solcelleanlegg, hvis dere har det
- Kontroll av snøfangere og takstiger
På lang sikt
- Maling eller ny puss på fasaden
- Omlegging av tak
- Utskifting av vinduer
- Rehabilitering av balkonger
- Drenering og grunnmur
Hvor ofte dette trengs, kommer an på bygget og hvor godt det er tatt vare på. Jevnlig vask og vedlikehold utsetter som regel de store jobbene, og det er der de store besparelsene ligger.
Økonomien
Fordel de store kostnadene over flere år, og sett av litt hvert år. Da slipper dere brå økninger i felleskostnadene. En plan med konkrete tiltak og årstall gjør det også lettere å forklare budsjettet på generalforsamlingen.
Hva kan styret bestemme?
Vanlig og nødvendig vedlikehold kan styret bestemme og sette i gang selv. Ombygging, påbygging og andre endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, krever vedtak med to tredjedels flertall på generalforsamlingen eller årsmøtet. Hva som er vanlig vedlikehold, kommer an på bygget. Er dere usikre, spør forretningsfører.
Slik holder dere planen levende
- Ta bilder fra de samme stedene hvert år, så ser dere utviklingen
- Skriv ned hva som er gjort, når og av hvem
- Gå gjennom planen på det første styremøtet hvert år
- Oppdater den etter hver inspeksjon
- Gi den videre til nye styremedlemmer
Vanlige spørsmål
Må generalforsamlingen godkjenne planen?+
Vanlig og nødvendig vedlikehold kan styret bestemme selv. Endringer som går ut over vanlig vedlikehold krever to tredjedels flertall på generalforsamlingen.
Hvem bør lage planen?+
Styret, gjerne med hjelp fra forretningsfører og fagfolk. Vi kan bidra med bilder og rapport av tilstanden.
Hvor detaljert må den være?+
Ikke mer enn at dere bruker den. En enkel oversikt som oppdateres hvert år er bedre enn et tykt dokument som blir liggende.
Hvor ofte bør planen oppdateres?+
Minst én gang i året, og etter hver inspeksjon eller større jobb.
Hjelper planen ved salg?+
Ja. Kjøpere og meglere ser gjerne at bygget er godt vedlikeholdt, og at det er en plan for de neste årene.